产业转型和人口结构升级对东莞的影响是巨大的，中产在东莞的崛起及日益庞大使得东莞商业升级迫在眉睫，这无疑是对城市商业开发的又一次大考，考验开发商的建设能力、项目定位及运营能力。民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂如何看待城市发展与商业开发的关系呢？以下是今日头条《楼市面对面》栏目与林维蒂的访谈：

民盈商业经营管理有限公司总经理 林维蒂

【楼市面对面】2018年是东莞立市三十年，三十年的发展有目共睹，近十年来的发展尤为迅速，这一过程中政府无疑主导和引导了城市发展方向，开发商则是城市变化的实际建设者和开发者，对此您如何看待东莞近些年的发展？

【民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂】自2004年以来，东莞最大的变化是产业转型，其变化为城市带来最大的影响是人口结构的变化，人口结构的变化极大地促进了城市的变化。此前的东莞，"三来一补"是城市产业最大的标签，人口结构呈金字塔状，塔尖是企业主，城市绝大部分人口构成是企业工人，定居并不是他们来到东莞的诉求。

经过十数年的发展，东莞成功实现产业转型，其中不乏城市商业开发过程中的积累。房地产开发为东莞带来最直接影响的是产业升级。从产业上来说，城市的商业开发改变了以来料加工制造业为主的单一的产业结构，为东莞实现二三产业联动发展打下了基础。从城市功能上看，商业开发大大完善了东莞的基础建设，丰富了东莞的城市配套，经过多年的发展一个个独立的小区连点成片，形成功能齐备的住宅区；越来越多的商业综合体孕育而生，商超、甲写、商寓，都市感颇强的商业CBD快速升级；产业园、孵化器项目不断落成，吸引高精尖产业不断涌入，也形成了科技创新核心区……这些改变为城市提供了更多元的就业机会、更丰富的生活场景、更优质的居住环境，进而吸引更多优质人才，也让外来务工者变成了"新莞人"，改变了过去的人口结构，城市面貌不断改善，城市价值不断提升，跻身新一线城市。

【楼市面对面】2018年地产开发商纷纷更名，其背后似乎都有"去地产化"向"城市运营开发"升级的意味，更多的是以地产开发为起点或中心点向其相关行业衍生，如商业、长租公寓、物业管理、文旅养生、养老、教育、体育等各个行业，您如何看待？落地到东莞会有怎样的影响？

【民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂】首先，地产开发商更名背后的本质原因是由于房地产行业告别快速增长、高额利润的"黄金时代"，房企需要通过"去地产化"谋求转型升级，寻求新的盈利点；二是房企完善自身业务生态的举措，在做大做强地产版块的基础上加快地产相关产业链多元化业务布局，实现可持续发展。

在这一过程中，势必进一步丰富城市的功能。从2018年东莞拿地情况不难看出，之后对拿地企业的城市配建要求会越来越高，无论是市政道路或是办公楼、人才公寓或停车位，开发商将进一步参与到城市建设中去。

近年来，特色小镇、文旅地产、养老地产、长租公寓仍是房企多元化布局的重点，房企带着资金、技术、团队的优势参与到其中，并由短期盈利转变为长续经营，他们正在由简单的居住空间提供者向城市公共生活服务商转型，通过将产业导入城市，不仅为市民提供更多元更全面的服务，更能带动城市经济发展和城市居民就业。

【楼市面对面】提起开发商的商业开发行为，舆论往往批评为多，认为开发商是地价、铺价、房价高企的推手，您是如何看待商业化与城市发展的关系问题？

【民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂】在我看来，企业没有那么大的能力推动一个城市三价的上涨。商业开发带来最直接的是城市全方面升级——经济、产业、居住环境、城市价值等，从而提升城市竞争力，吸引更多的优质人才。价格上涨的逻辑应该是商业开发与运营，导致了这个城市竞争力增强，城市价值升高，吸引了更多的人，与此同时资源开发速度有限，价格不过是个体竞争资源的手段而已。

【楼市面对面】民盈·国贸城开业成为2018年东莞的大事件，也将东莞的商业定位再次拔高。您认为东莞商业地产历经了怎样的发展过程？这个过程中商业地产为东莞带来了哪些改变？

民盈·国贸中心效果图

【民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂】我认为，东莞目前的商业规模与城市经济体量及地位来说是不匹配的。这也和之前的产业结构和人口结构有关系的，此前的城市人口结构以产业工人为主，商业自然会迎合市场主体，商业难免偏中低端。

经过产业升级人口变化后，东莞的中产阶级逐渐庞大，东莞目前的商业形态及规格尚不够满足需求，东莞的商业这几年是个机会，不能适应人口结构需求变化的商业可能会被淘汰。

在全国排名较为靠前的城市中，东莞应该是个特例，目前来说还没有形成城市中心，但随着交通、人口、产业等各方面的发展，东莞未来也会出现城市中心，同样的，商业需要做一个很大的提升。

【楼市面对面】民盈·国贸城为东莞带来了哪些新的业态？对东莞的城市面貌、城市配套、城市规格以及目前的商业格局有哪些改变和影响？

【民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂】民盈·国贸城在最初设计阶段，建筑结构上就将自然的元素融入到项目内外，并做到户内户外有效地结合，在国内这并不多见的。我们给民盈·国贸城的定位是公园式的文化生活中心，希望其成为市民生活当中不可缺，有事没事来逛逛玩玩。

民盈·国贸城（作者：叶伟伦）

一个商业项目定位是否准确和后期招商运营是否始终围绕定位来做是关键问题。

我个人认为，将一个商业体定位标杆或地标并不意味着传统意义上的在品牌与价格上的"奢侈"。中产崛起并壮大是东莞目前一个显而易见的趋势，我们最应该做的是紧贴市场，为本地消费者提供高性价比的商品及服务，而不是一味地追求"高端"、"奢侈"，"适合的才是对的"是我们一直认同的运营理念，为当地消费者提供高性价比的商品与服务，能经营好高端奢侈品的并不多，根据城市发展、周边的目标客群，适合的才是对的。

无论是购物中心还是商业体，每年都需要一定的调整，调整的比例需要控制在合理的范围以内。大规模更换或空置对消费者而言是一种很不舒服的购物体验，但一成不变也会让消费者审美疲劳，目前民盈·国贸城每年更新率大概在10%-20%之间，为适应越来越快的社会变化，民盈·国贸城将按自有频率更新业态及品牌，也让消费者每年来民盈·国贸城都有不一样的体验，有新鲜感。

人气旺盛的民盈·国贸城

另外，城市商业发展到目前这个阶段，我认为类似此前将物业切散成单个商铺售卖或许不再是一个提升物业价值好的方式，由专业的团队做统一的管理与运营将是未来的趋势，无论在物业价值还是产业增值都有不可比拟的优势。

（本文刊于2019年1月17日今日头条）