东莞自1988年建市以来，经过30年的发展，从当初的农业小城到曾经的“世界工厂”再跃升为现在的“智造之都”，期间成长起一大批非常优秀的本地企业。
2010年，在东莞市政府相关部门的统筹协助下，22家知名本土民营企业法人发起设立东莞市民盈集团股份有限公司，同年11月又吸纳了17家颇具影响力的民营企业。民盈集团致力于在将自身做强做大的同时，深耕本土为东莞的城市转型发展做贡献。
如今由民盈集团打造的首个项目，总建面达103万m2的首个超级城市综合体——民盈国贸中心，5栋超高层建筑（其中有一栋高423m为东莞最高楼）已屹立东城，而围合于其中的30万m2商业部分——民盈?国贸城将于今年下半年盛大开业。东莞将全城期待迎来这个超级Mall。
民盈·国贸城有哪些亮点，开业后将给东莞商业地产带来哪些影响？带着一系列问题，近日，铱星云商记者专程前往东莞采访了东莞市民盈商业经营管理有限公司总经理林维蒂先生。
上午10点，当记者抵达约定地点--民盈·国贸城项目斜对面的星巴克时，记者看到林总已经安坐下来， “不好意思，刚从工地出来。原计划要在项目办公室见面的，可是因为现场施工原因要停电半天，只好临时改变地点”。林总谦和地说道，这种谦和也消除了初次见面带来的陌生与紧张感。
采访现场几个人都不约而同地望着落地玻璃窗外对面的民盈·国贸中心，就在这样满是期盼的远眺中我们开始了正式访谈。
巨变的东莞与滞后的商业
“民盈·国贸城30万m2的纯商业面积，即便放在北上广深也属少见。那么目前东莞的人口数量以及消费水平如何，尤其是项目方圆5公里范围内的人口消费情况如何，是否足以消化如此大体量的购物中心？”面对这个“带刺”的问题，林总非常从容地回答起来。
近几年，东莞的人口一直维持在830万左右，但是林总强调，人口总数大体稳定的情况下，东莞人口结构却发生了巨大变化。原先东莞的产业以来料加工为主，因此产业工人占了很大比重。2008年金融危机过后，整个东莞进行转型，电子制造业、高科技企业逐年增多，中产阶层占比也越来越大。
众所周知，东莞是全国5个不设区的地级市之一。东莞下辖32个镇街（28个镇4个街道），这导致以往其镇区与城区的发展，有着与其他城市不一样的路径。林总说，随着人口结构的变化，镇区人口逐步下滑，城区人口逐渐上升。东莞的中产阶层一直在往城区集中，而且这一群体对居住区周边的配套也更加注重。
但是目前为止，东莞的商业发展相对缓慢。这两年东莞虽进入新一线城市行列，但在全国前20名城市中，东莞商业相对落后。据铱星云商记者了解，东莞各镇街形成众多中小型商圈，而就全市范围来看，虽有东城、南城、莞城、万江四大商圈，却没有一个绝对意义上的“核心商圈”。总之，当下东莞的商业现状，像极了献帝时期的汉王朝，“诸侯”割据，“中央”式微。
一边是逐渐增多的中产阶层，一边是发展相对滞后的商业，巨大的市场空白正好为民盈·国贸城这样大体量的购物中心带来千载难逢的机会。
城市CBD的东莞新地标
林总介绍，民盈·国贸城所在的地理区位，是东莞的政治、经济、文化中心，项目位于东莞大道与鸿福路交汇处，占据东城及南城商圈最核心位置，周边分布行政、文化、商务、教育等多类配套资源。“这一带是东莞的富人区，其实不只是5公里，我们方圆4公里范围内约有260万人口。这些人基本上都属于中高收入群体。”中产阶层具有强劲的消费力、超前的消费意识，接受新事物的能力极强，其实做商业最主要的就是要抓住中产阶层。良好的地段加上周边巨大的消费潜力，这正是民盈·国贸城以30万m2体量横空出世的底气。
当然，如此大体量的Mall，一定不是只针对周边区域。林总介绍说，民盈·国贸城作为一座城市标杆型的购物中心，客群目标是辐射全东莞各镇街。考虑到这一点，项目周边交通便利情况就显得至关重要。如果把民盈·国贸城这个超级Mall比作一个有机体，交通尤其是轨道交通相当于血管，其发达和便捷程度直接决定了客流量指数。
虽然目前为止，东莞的轨道交通路线远不如北上广深等城密集，但放眼整个东莞，民盈·国贸城的交通便捷性可以说独有的。
首先，项目无缝接驳地铁R1（在建中）、R2（已通车）线，作为东莞规划中仅有的两条地铁线，R1、R2纵横十字交叉，可覆盖东莞大部分镇街，为民盈·国贸城源源不断导入客流。同步已开通的莞惠城际轻轨又直接连通了常平、松山湖等周边镇街并直通惠州，除此之外，这两条地铁线未来还将分别连接广州、深圳的地铁线路。
林总指出，作为全国有名的富裕城市，东莞家庭的汽车保有量居全省第二，好多家庭不只有一辆汽车。而汽车也是东莞居民出行的主要交通工具。考虑到这种情况，民盈·国贸城的负三和负四楼全部规划为地下停车场，车位量达4000个。“当然，车位多了不一定是好事。如果规划不好，很容易混乱。”林总说，为了给车主带来最佳体验，民盈·国贸城停车场内装了智能识别系统、24小时专人视频监控、恒温恒湿系统等先进设备。
此外，为了解决东莞大道目前仅有东西向双向行车道、无人行道及过街天桥的现状，进一步方便广大市民驱车前来，民盈集团还斥资上亿元，修建了一条横跨东莞大道的下穿隧道，这个下穿隧道包括188多米的地下车道及200多米的人行通道。“车主可以直接从我们的下穿隧道直接进出东莞大道，有效缓解东莞大道原有路面的车流压力”。
林总喝了一口咖啡，继续缓缓道来，他说，民盈·国贸中心项目内还打造了一个内嵌的6000m2公交枢纽，特意和市政公交部门申请开通了多条“专线”，民盈·国贸城作为始发站，可连接东莞大部分镇街。
值得一提的是，在东莞政府的规划下，与民盈·国贸城一街之隔的会展中心也将被改造成全东莞的政务中心，预计今年12月之前就能改造完成。“到时候东莞主要的政务办事窗口全部都搬到这里，大量企业和老百姓都会来这里办理政务审批事项。这对我们项目来说，无疑更是一个极大的利好。”说到这里，林总的喜悦之情溢于言表。
此外，据记者了解，从民盈·国贸城坐地铁R2线，只需2站即可到达CBD航空港，再通过65个班次分别与广州、深圳、香港机场接驳，更加拉近了这个项目与世界的距离。民盈·国贸城与现有传统购物中心的诸多不同之处，使他日后极有可能作为东莞一处有名的旅游景点，成为东莞市民心中的“东方明珠”。
民盈·国贸城里的百变空间
消费者来到一个购物中心，最先看到的是她的外貌与内部建筑空间，这些在很大程度上决定了顾客对购物中心的第一印象。那么作为一个全新的商业项目，民盈·国贸城在这方面有哪些亮点呢？面对记者的好奇，林总如数家珍，一一道来。
1露天峡谷街市：整个民盈·国贸中心坐落于东莞龙脉黄旗山脚下，而民盈·国贸城内部打造的露天峡谷街市结合了山水形态，使室内外与大自然浑然相接，大大增加了项目的景观性。
2白兰花广场：面积约2000平方米。白兰花是东莞市花，在民盈·国贸城的外广场上，建有一座大型白兰花雕塑。据林总介绍，公司专门请到长沙橘子洲头毛主席雕塑的雕塑家---广州美术学院黎明来设计白兰花雕塑。民间传颂的东莞八景为：黄旗山顶挂灯笼，市桥春涨水流东。凤凰台上金鸡叫，宝山石瓮出芙蓉。彭峒水濂好景致，海月风帆在井中。靖康海市亡人趁，觉华烟雨望朦胧。而民盈·国贸城通过多维度融入市花白兰花元素，志在将白兰花广场打造成东莞第九景。3 13个表演场地：分布于项目内部各处，可举办各类大型演艺，加强与消费者的互动交流，提升顾客在项目内的体验性。4情侣桥：东莞首例建在购物中心内的全玻璃设计的情侣桥，横跨民盈·国贸城露天峡谷。5西式礼堂：500 m2全玻璃结构，在全国的购物中心中罕见此规划设计。6主题宴会厅和多功能展厅： 面积达1万多平米，可容纳200桌席，将成为东莞最大的宴会厅。7露天剧场：面积约1000平方米，可用于多种户外表演活动。8爱情长廊：设计为“心”形，长廊总长度约73米。9民盈美术馆：面积约900m2，免费向公众开放；据林总透露，民盈·国贸城开业期间，广东省最知名的4名艺术家将联合在民盈美术馆将举行作品展，“开业当天这4位艺术家将共同为民盈·国贸城创作一幅画作”。后期美术馆还将举办一系列艺术展览活动，以满足广大市民的文化生活需求。10星空走廊：星空走廊覆盖民盈·国贸城穹顶，设计为“龟背”形状，总面积约5000平方米。
细节服务的致胜法宝
商业项目与先进科技设备的结合已成为一大趋势。林总表示，为了进一步加强消费者的场内体验，民盈集团与华为签约成为战略合作伙伴，整个项目内的电子科技设备全部由华为提供，而民盈·国贸城也成为了华为零售技术设备解决方案的首个试点区。
商业地产存量时代，购物中心越来越注重消费者在场内的整体体验性。而体验又受硬件、软件、服务等多种因素的影响。除了富有特色的建筑空间、智能化的硬件设施外，民盈·国贸城在开业后的运营中还将通过一系列贴心服务、精细化运营来进一步提升消费者满意度。
林总强调购物中心要特别做好对消费者的细节服务环节。比如为不同年龄段的儿童准备不同类型的婴儿车，方便带孩子的顾客轻松游逛，比如当下大部分购物中心是不允许宠物进场的，但对养宠物的人来说，小猫小狗亲如家人，如果硬性规定谢绝宠物入内，无疑赶走了一部分消费者。因此，国贸城为爱宠一族准备了特制宠物车，既方便了带宠物的顾客，又能保证其他顾客不受影响。
“我们更多是从细节方面、从人性方面来考虑事情。就像我们董事长在招商发布会上提出的，无论是对我们的商户还是对我们的消费者，我们这里的物业管理和商业运营管理都要提供五星级的服务，所以我们更多的会站在消费者的立场去考虑问题，然后在细节方面去满足他们的不同需求。”针对民盈·国贸城的服务理念，林总这样诠释。
近400个品牌抢先进驻
当然，作为一个商业项目，最受关注的还是进驻的品牌与店铺。这方面，民盈·国贸城30万m2的纯商业面积，自然赋予其巨大的商业潜力。据林总介绍，民盈·国贸城共引进393个品牌，其中15大主力店加上21大集合店的超强阵营，尤其是主力店中不少为体验型业态，这样的大手笔业态布局在整个东莞乃至华南区也属罕见。要将这么多店铺与品牌凭记忆盘点出来，实在不是一件容易的事。尽管如此，采访现场林总说起来还是如数家珍。
如带有无边际游泳池的天宫健身；来自英国的亲子游泳品牌沃特宝贝，内部全套设施设备都是英国进口；与上市公司美年大健康合作打造的体检中心；面积达4000 m2华南区最大的覔书店；由刘强东、马化腾、雷军等知名企业家参与投资的蔚来NIO；按照精标店标准打造的永辉超市+超级物种；面积达3000 m2、层高达23米的极限运动馆空气湃……此外，还有CGV星聚汇影院华南首个旗舰店、ZARA、孩子王、Luckystar、口腔医院、环游嘉年华、时尚电器、COOMO家居等。
同时，有近百家品牌是首进东莞，同时在常规品牌中也与品牌商协商打造特色旗舰店，如大陆首家周大福礼店、华南首家屈臣氏Gnext店、Nike beacon店、必胜客Bistro店、adidas mega店、星巴克高端臻选店等。值得强调的是，除了知名成熟品牌，民盈·国贸城还引进一些东莞本地的特色品牌、民族品牌。对于购物中心的品牌挑选，林总有其独到认识。他认为“适合的才是最好的”，购物中心不能盲目追求高大上，一味引进高端品牌。“操盘手在接到项目时，一定要去了解当地的实际消费情况，即便相邻的城市，如东莞与深圳之间也有很大差异，在深圳卖得好的品牌去了东莞有可能卖不动，更别说南北差异了。”此外，他还强调，作为操盘手一定要避免把个人喜好强加到项目上然后再拍脑袋做决定，而是要换位思考，观察市场，真正从消费者的心理需求角度考量后作出品牌搭配决策。
“莞邑故事”里的岭南味道
近年来，全国各地的购物中心中兴起一股主题文化街区热潮，主题文化街区以场景感浓、话题感足、吸客力强而成为购物中心破解同质化难题的法宝。作为“最强大脑”的购物中心，民盈·国贸城自然也不落后。只不过，有别于目前市面上常见的主打二次元、美食等元素的主题文化街区，藏在民盈·国贸城里的主题街区充满了浓浓的本土文化味道。
民盈国贸城的主题文化街区以“莞邑故事”为主题命名，整体面积40000m2，占据商场负一层和负二层。其中负一层为“东莞新故事”，以东莞现代科学技术为主题，展现近几十年来东莞的现代化、城市化发展脉络；负二层为“莞邑老故事”，可体验骑楼街区、岭南名园、莞邑古村等特色，主要经营业态以东莞老字号、东莞老味道、全国特色风味为主，其中有以矮仔祥、庾家粽、厚街濑粉等为代表的东莞非遗品牌进驻。
“随着东莞城市化进程的推进，一些岭南特色本土特有的老建筑都拆掉了，这其实是一种损失。我们希望把这些消失了的东西重新呈现，让东莞人一走进民盈·国贸城，就能联想起曾经属于老东莞的美好回忆”。
林总还认为，其实当下很多主题街区也已经陷入同质化，如何能避免这种现象呢，最好的办法就是植入本地文化。以民盈·国贸城为例，他说，很多人都知道詹天佑修建的中国第一条铁路，但其实清朝末期东莞的石龙火车站连接的是中国第二条铁路。为了让当代人铭记这一光辉历史， “莞邑老故事”街区还特意打造了一个绿皮火车场景。而为了最大限度的恢复历史真实感，民盈集团拒绝采用仿制品的建议，在全国多地考察后，最后花重资从湖北挑选到一节饱经风霜的绿皮火车，将其切割后再运到民盈·国贸城项目里面。
铱星云商记者获悉，由于该绿皮火车材料特殊，车厢切割难度非常大。十几名工人24小时不停歇地换班切割，足足两天两夜才完成切割，终于把这节7吨重的火车运到民盈·国贸城负二层……
林总说：“民盈·国贸成这个项目，我对他的定义其实不是一个购物中心，而是一个公园式文化生活中心，是属于东莞人的极致生活新领地。我们公司的所有团队都希望他以后能成为全东莞人有事没事都想来的地方，一个可以寄托东莞人情感的地方。我们立志把他打造成东莞购物中心界的标杆，希望东莞市民能因这个项目的存在而感到自豪”。
立志打造中心商圈
最后，当记者问到民盈·国贸城对周边现有购物中心的影响，以及对东莞商业地产圈儿的影响时。林总没有半点迟疑，坦诚说出了他的真实想法。
“其实，民盈·国贸城在最初品牌筛选的时候，我们已经有意识地进行了适当错位，为此还放弃了部分优质品牌。当然，竞争肯定是有的，但是我更希望大家能共同发展、良性竞争，真正合力把东莞的城市中心商圈做起来”。
他还说，虽然这两年东莞已列席全国新一线城市行列，东莞的经济实力也排在全国前20名左右，但和国内其他一线大城市相比，东莞的商业繁荣程度与其经济发展程度是严重失衡的。一直以来东莞的消费外流现象非常严重，很多东莞人选择去深圳、香港和澳门等地去购物。林总说他希望民盈·国贸城开业后，也能直接或间接刺激现有商业项目从经营思路、管理、服务等方面做出转变和优化，从而促进整个东莞的商业的良性转型和发展，让外流的消费能重新回归本土。
结语
提升城市品质，是东莞社会转型、城市转型、产业转型的需要。去年3月，东莞市政府提出将着力实施城市品质三年提升计划，向广深城市品质标准看齐，努力建设让生活更美好的城市，不断增强对优质企业和高端人才的吸引力，把东莞打造成为珠三角乃至全省、全国最适宜创新创业的城市之一。
常言道城由市兴，商业繁荣决定城市的价值。未来东莞的发展不能只靠制造业，也不能只靠科技产业，还要大力提升商业与服务业。相信民盈·国贸城的入市，不仅只是给东莞直接贡献了30万平米的优质商业面积，更是通过“鲶鱼效应”刺激周边商业的转型升级，从而形成东莞真正意义上的核心商圈，提升整个东莞的商圈质量。因此，说民盈·国贸城的入市即将更新改变东莞商业格局，一点都不为过。
蓝图已徐徐展开，万众瞩目期待民盈·国贸城闪耀全城为东莞800万人深情献礼！
（本文刊于2018年8月13日《中国购物中心》杂志P30~P33）